家を買う(その4・条件付きの物件とは)

家と生活のこと

中古住宅のお値段の秘密

勢いで決めた物件購入。契約やら手続きやらまだまだあるのですが、たぶん今後新たに買い直すことも無いでしょうが、どなたかのお役に立つ情報となれば、と言うことで物件の価格には理由がある、ということについて書いてみたいと思います。

価格にかかわるいろんな条件

ネットや不動産屋さんの店頭などでよく見る物件情報。この情報にはいろいろな「いいこと、わるいこと」が書かれています。
周辺相場と比較して「なんだか安い」と思う物件について理由を聞いてみるとさまざまな条件があることがわかりました。

  • 告知事項あり
    購入申込み前に「絶対に説明しておかないとまずいこと」がある場合にこのように書かれています。説明しないといけないことなら書いておけばいいじゃん、と思うのですが、書いちゃうと誰も買わなくなっちゃうようなことだったりもします。具体的には「事故や火事があった」とか「隣の工場がめちゃくちゃうるさい」とか「川が氾濫して浸水した」とかです。
  • 増築部未登記
    売り主が許可なく増築しちゃって、容積率などが法律の基準にあっていない物件です。「別に買った後にちゃんと登記すればいいじゃん」とも思いますが、法令違反の物件の場合、住宅ローンの審査がほぼ通りません。
  • 境界未確定
    土地の境目がよくわかんない場合に「境界未確定」とか「境界不明示」などと書かれています。土地の登記はされてるんだけど、境界を示す「境界標」がないとか言う場合です。家が立ってるんだから建てるときに測量してるから大体でいいじゃん、とも思いますが、後日、隣地の所有者と揉める可能性が出てきます。固定資産税の計算ができないかも知れません。下手すると隣の土地に柱を立てちゃってた、なんてこともあるかも知れません。
    購入時に「境界確定測量と登記」をすれば良いのですが、隣地の所有者と一緒に立ち会って「ここが境界だよね」という確定測量と登記が必要になります。境界を確定させたいのはこちらなので、費用はこちら持ちです。100平米で30万円以上かかっちゃうみたいです。
  • 任意売却
    元の所有者(売り主)がどうにもこうにもローンが払えない状況になり、お金を貸している金融機関から「指定した金額で売却しちゃってくれたら残債はチャラにするから」ということになった物件です。
    通常、任意売却の物件は「どうにかして売らないといけない状況」であるため、周辺相場よりも安く売りに出されることが多いそうです。
    ちなみに、任意売却でも売れないとき、その物件は「競売」にかけられて売られてしまいます。
  • 再建築不可
    土地と道路が2m以上の幅で接していない(よく「接道2m」とか書いてあるやつ)土地は再建築が許可されません。立て直したくなった場合は基礎と骨組みを活かしてフルリフォームのような形で立て直したかのような状態には持っていけるのかも知れませんが、そもそも道路から車も入れないので住みにくいかと思われます。
    検討した物件の中に一軒、国道沿いの7LDKが格安で出ていたのですが、接道が1.7m位しかなく、軽自動車も入れない奥の細道に家が建てられていました。不動産屋さんいわく「隣の土地の所有者が買う以外、利用方法は無いので今後も売れないと思います」とのことでした。

ほかにもいろいろあるようですが、代表的なものをまとめました。

物件は任意売却物件でした

私の場合の話ですが、不動産屋さんで情報一覧を見せてもらった時、間取りと土地面積、築年数だけで判断して内覧へ行きました。
内覧の日に不動産屋さんから聞かされたのは「任意売却物件なので相場より安いです。購入希望も結構出ると思います」とのこと。たしかにネットで見た近隣の物件より2割以上安かったです。
ですが、内覧した結果と値段、場所などを考慮してその日のうちに購入希望を出しました。

そのときは「任意売却」という言葉がよくわかっていなかったのですが、調べてみたら先程のとおり。売り主は「ローンが払えない=お金がない」ということです。その事自体は別に良いのですが、任意売却の物件や築年数が古い物件の場合は「瑕疵担保免責」となるようです。

雨漏りとか事前にわかっている不具合は売り主から説明が有れば「理解して買った」ということになり、後日の損害賠償請求などはできません。

  • 瑕疵担保免責
    購入後に判明した不具合については買った側は売り主に対して一切その責任を追求できません、という特約。

要するに購入して引っ越した後に「スゲー雨漏りする」とか「湯沸かし器がぶっ壊れてる」とか「柱がシロアリにやられてる」とかの不具合があっても修理費用とか請求できないからね、その分値段は安くするね、というものです。それって結構ヤバい感じです。

まあ、購入希望出しちゃったし、屋根と外壁は5年前に塗り直ししてるみたいだし、ここはチャレンジしてみましょう。

ちなみに、瑕疵担保免責になる条件ですが、売り主が「普通に生活してる分には気づかない不具合」とか「気づいてるけど契約時にちゃんと買う人に説明した場合」が該当します。つまり「雨漏りしてビショ濡れになって寝てたけど黙っておこう」ということがあった場合には免責にはならず、ちゃんと修理費用を請求できるみたいです。「雨漏りするよ」と言われて理解した上で購入するのは買う側の勝手です。嫌なら契約しなくてもオッケーです。

床下の柱がシロアリに食べられちゃったというケースは、通常の生活範囲ではわからない不具合なので免責となります。気になるなら契約前に許可をとって調査したほうが良いみたいです。私はしませんが。これも「調査したらシロアリにやられてたからやっぱ買わない」というのもオッケーみたいです。調査費用は自腹です。購入前の住宅診断(ホームインスペクション)は5~10万円くらいが相場のようです(100平米程度の場合)。

でもなぁ、なんかあってから、ローン払えなくなった人に修理費用出せって言っても無理だよなぁ。その結果見てから「やっぱり辞めます」というと手付金が没収されちゃうし。

これらの内容は契約時の「重要事項説明」ですべてが明らかになります。
さて、どうなることでしょう。

ちゃんとした値段の物件はちゃんとしてる

安さにつられて見に行った家が「夜逃げしちゃった人の家」だったり「ダイナミックな雨漏り跡がある家」だったり、いくつかの物件を見てきてわかったのは「値段は理由に基づいてつけられている」ということ。

安い物件を狙うならリスクとか購入後の修理・メンテナンス費用なども考えて買いましょう。
もちろん、安い物件をリフォームして住みやすくする楽しさもありますので、「安い物件=ダメ」ということではないので、誤解が有りませんよう。

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