家を買う(その6・正式な売買契約)

家と生活のこと

後戻りできにくい状態に

購入の意志を示した翌日、不動産屋さんから電話がありました。
「売り主様に購入申込みしたところ、売ってくださることになりました。ローンの仮審査も通っているのでおそらくスムーズに契約になるかと思います」とのこと。

えーと、ということは、後戻りできない? ほかにいい物件がまた出てきても見ないほうが良い? でも、あの和室の畳はカラー畳にして今風にしようかな、など色々考えます。

そんな中、不動産屋さんが「じゃあ、今度の土曜日、ご都合いかがですか?売り主様と調整しますよ」と話をグイグイ進めてきます。
最終的には「購入する意思があるから申し込みをした」ということで日程調整をお願いしました。

仮契約と手付金、その他必要なもの

先程の電話の段階では「購入したい意思表示をした人の中で第1交渉権を持ってます」という状態です。
ちなみに、この時点では法的には「やっぱり、やーめた」ということもペナルティなく行なえます。買いたいな、という意思表示をしただけなので。

そこで今度は売り主、買い主に法的な縛りをつけるのが「仮契約と重要事項説明」。
仮契約には以下のものが必要になります。

  • 自動車運転免許証等の身分証明書
    まあ、誰と契約するのかちゃんと証明するためのものです。
  • 実印
    法的な拘束力のある契約書なので実印が必要です。
  • 手付金(現金)
    予約金といいますか、販売価格のうちのいくらかを先に売り主に支払います。
    手付金を渡した時点で売り主が契約を破棄する場合は手付金の倍額を買い主に支払うことで契約解除(要するに売るのをやめる)できます。反対に買い主(今回は私)が契約を破棄して買わないことにした場合は全額売り主のものになります。
    一般的には物件価格の1割から2割程度をお支払いするようですが、私は50万円にしました。複数の購入申込みがあった場合、この金額の大小によって売却相手を決める売り主もいるようです(引越し費用などにするのでしょうか?)
  • 収入印紙(額面1万円のもの)
    法的拘束力のある契約書なので収入印紙が必要です。200円のものと見た目は対して変わらず「切手かな」くらいのものですが、たしかに郵便局で1万円支払いました。

ちなみに、このときに不動産屋さんから「重要事項説明」というのがあります。大事な部分でいうと以下のような内容を売り主、買い主に説明していきます。

  • 誰と誰の売買契約なのか
    一般的な中古住宅売買の場合、売り主も買い主も個人になります。
  • 金額はいくらなのか
    値引き要求をして通った場合、両者の合意の金額を確認します。
  • 引き渡しはいつにするのか
    仮契約したけどいつまでも引き渡しがされないと困るので、引き渡し期日をしっかり確認します。
    引渡し日には金融機関と正式に契約して住宅ローンの「融資実行」が行われます。
    また、リフォームなどをしてから住む場合、この引渡し日を過ぎないとリフォーム業者は工事できません。業者さんに頼むときは引渡し日以降で日程を組みましょう。
  • 瑕疵担保免責の場合、その説明
    瑕疵(要するに壊れたりしてる部分)がある場合は不良品として契約解除できないし修理費の請求もできないよ、という説明。
  • ローン特約とか、ペナルティなしで契約不成立になる項目
    たとえば、契約後に金融機関の正式なローン審査で「仮審査ではOKにしたけどやっぱり貸せない」とかの場合、売買金額が支払えないため購入できません。ローン審査中に新たな借入をしたとか会社辞めたとか病気になったとかが当てはまります。
    そんなときにローン特約があると手付金を返還してもらった上で契約がなくなります。
    ただ、審査中にも関わらず「自己都合で会社をやめた」とかの場合は過失有りとみなされ(そんくらい理解しておきましょうよ、と)手付金は戻ってきません。

そのほか、いろいろとあります。これらについて合意してから契約書を作成して契約成立となります。

仮契約の日

そんなこんなで他に物件も出なそうな感じなので「売買契約をしましょう」という流れになりました。

実印と手付金を持って不動産屋さんへ行き、予め用意されていた「重要事項説明」を読み合わせます。ポイントは大きく分けて以下の通り。

  • 家に瑕疵(不具合)などがあっても売り主は保証しません。現在判明している問題点などは説明しますが、嫌なら契約しないでください。壁紙やら水道やら退去時の状態で引き渡します。
  • エアコンとか物置とか「置いていっていいもの」と「退去時に処分してほしいもの」をリストアップしてどうしましょうか、と話し合います。今回の売り主の方はこの物件よりも小さなお家に引っ越すのでエアコンは全部置いて行ってくれるそうです。すごく助かります。
  • 手付金の金額を放棄するのであれば「手付解除」の期日内なら解約できます。
  • 手付解除の期日を過ぎてもローンの審査がおりない場合は「ローン特約」によって契約が白紙になり、手付金も戻ります。

こんな感じで説明を受けて契約書に押印してから売り主の方が現れて手付金をお渡しして仮契約が成立しました。

 

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